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マルヨシ通信No.87 建築会社のアパート提案に注意2022-11-11

【マルヨシ通信No.87】

建築会社のアパート提案に注意

 先日、当社のオーナー様からのご要望で或るハウスメーカーが作成したアパート建築提案書を、第三者(=当社)の立場からチェックして欲しいと依頼を受けました。

 結論として「論旨に矛盾があるのでお気を付け下さい」と返答致しました。
参考になると思いますので、過去の実例を一つご報告させて頂きます。

【ハウスメーカーのアパート建築提案】

 ご所有の土地に１億円の借金をしてアパートを建てれば、年間１千万円の家賃収入があるほか、相続税ゼロで次世代に引き継げます。相続税対策に是非アパート建築を！

 【事例与件】
・自己所有土地（時価）：１億円（売ろうとしたらこの価格で売れますという価格）
・建築価格：１億円（アパートを建てよう　としたらかかるだろう建築コスト）
・家賃収入：年間１千万円

【ハウスメーカーによる評価額圧縮の説明】

(1)土地の相続税評価額は路線価採用により時価の8掛けになる。1億円→8千万円
(2)ご自分の土地に賃貸住宅を建てれば「自用地評価」で当該土地の相続税評価額は更に18%下げる事が出来る。（下記参照）
(3)建物の相続税評価額は固定資産税評価額を使う。建物の固定資産税評価額は通常新築建築コストの半分。この事例の場合 は1億円x50％＝5千万円
(4)貸家の場合は全国一律の借家権割合３割を用いて更に評価額を減らす事が出来る5千万円x（1 - 0.3）＝3,500万円
(5)以上より　土地（6560万円）＋建物（3500万円）＝１億60万円が相続税評価額となる。

 【結論】家賃収入1000万円÷１億60万円=9.9% で約10％近い利回りを得ることが出来る。

【貸家建付地とは？】

  自用地に自己所有の賃貸住宅を所有した場合の自用地の相続税評価額 【自用地評価額・各種割引適用後】 自用地相続税評価額 × ｛１－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝=8千万円 ×｛１－（0.6×0.3×1）｝= 6,560万円
*借地権割合は路線価図にC=70% D=60% E=50％と書かれています

 アパートとして貸し出せば自用地評価額は82％掛けになる

【ハウスメーカーの説明 ここがおかしい！】

 ➀資産額２億円相当の土地・建物の相続税評価額を１億60万円まで引き下げた事は評価されるが、最後の利回り計算で相続税評価額の１億60万円を分母としているのは利回り数値を良くする為に意図的にやっているのでは？

②このケースでのオーナー様の資産額合計は土地１億円＋建物１億円=２億円であり、２億円を利回り計算の分母にすべき。ハウスメーカーは「土地はオーナー様の既所有物」として利回り計算に含めないケースもあるが間違い。

③１千万円の家賃収入を得ても固定資産税、保険料、管理費、修繕費などを引かれるのでオーナー様の手元に残るネットの家賃収入は８掛けの８００万円とするのが妥当。

④建築費１億円を借金して建てた場合、金利１・５% （30年間固定）、元利均等で計算すると毎年の元利払いは４１４万円となる。従い、３０年間の手残りは最大でも年間３８６万円。

 【結論】利回りを正しく計算すると800万円÷2億円=4.0%となります。越谷市の平均的収益率が6.2%ですので収益性は良くない事案です。800万円÷ 6.2% = 1億2900万円なので2億円の資産価値に対し7千万円ほど資産価値が少ない物件です。

ページ作成日　2022-11-11