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マルヨシ通信No.82 舐めたらアカン 賃料査定の重要性2マルヨシ通信No.82 舐めたらアカン 賃料査定の重要性2 | 越谷・北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.82 舐めたらアカン 賃料査定の重要性22022-04-25

    マルヨシ通信No.82

    1.【哲央の部屋】千利休 生誕500年

    今年は千利休の生誕500年に当たるそうです。500年後も語り継がれる人物というのは偉人中の偉人としか言い様がありません。利休と言えば茶聖と言われ茶と密接な結び付きがあります。茶は奈良・平安時代に中国より日本に到来。その後、鎌倉、室町時代に禅宗を広める手段として茶を飲む文化や作法(茶礼)が確立され上流階級で広まりました。 茶道を政治利用したのが織田信長です。信長は戦闘で武勲があった家臣に領土を渡すには限りがあるとして、その解決策として茶道具や陶器の銘品を高額に吊り上げそれを褒美として家臣に贈り忠誠を誓わせました。信長の描いたプランを着々と実行して行ったのが千利休です。 利休は中国貿易や各地から集めた銘品の価格をどうやって吊り上げるかクリエーターとしての才覚を十二分に発揮しました。同時に鑑定と値付けも行い当時の銘品市場を支配しました。

    茶は単なる飲料でなく精神文化にまで発展 

    利休は身長180cm当時では大男でした

    現代流に言えば才気あふれたマーケッター兼プロデューサーという事になります。利休は1522年大阪府堺市の魚問屋に生まれました。商人からスタートして鉄砲輸入で財を成し、禅宗や茶道の世界に入り、その後作庭家、思想家、哲学者など様々な顔を持つようになりました。 溢れるばかりのマルチな才能はレオナルドダビンチ(伊)と双肩をなすと称されています。

    大徳寺特別拝観のお知らせ

    利休ゆかりの地である京都の大徳寺の非公開施設や国宝級の品々が期間限定で5月15日まで特別公開されます(毎年春秋の二回)。大徳寺は5万坪という広大な敷地の中に豊臣秀吉、加藤清正など著名な戦国武将が寺院の建立や、壁画襖絵の寄進をしております。利休は信長が建立した黄梅院の「直中庭」の作庭を手掛けました。これから苔の緑が美しい季節です。

    臨済大徳寺派の大本山

    大徳寺は京都駅から車で30分

    右下の黄梅院には千利休、中央に近い総見院には織田信長や濃姫の御霊が眠っています

    利休が作庭した黄梅院「直中庭」

    黄梅院の枯山水・方丈庭園「破頭庭」

    【クイズ】①茶室に入るにじり口を60-70cm四方と狭くしている理由は?②利休の茶室は四畳半の小部屋です。コンパクトな理由は?

    ここをクリックで答えを表示

    入り方は畳に両こぶしをついて勢いをつけて入るそうです

    2.買って得したオススメ商品~お値段以上の価値を感じました~

    今号はマルヨシ通信読者様より寄稿して頂きました。「マルヨシ通信アンバサダー」という呼称で自主寄稿やご意見番を務めて頂きます。(内容につきましてはあくまで個人の感想で免責とさせて頂きます)

    石塚 勝巳(マルヨシ通信アンバサダー)

     私のおススメ商品はブリヂストンのアンカーブランドのクロスバイクです。17年前に会社を退職した後に、しばらくはマウンテンバイクに乗っていましたが、今回ご紹介のクロスバイクに出会い、その軽さとスピードに魅せられて購入してしまいました。金額はよく覚えていませんが、9万円台だったと思います。この自転車に乗り始めると、街の中は勿論、隣町でも気楽に自転車で行けるようになりました。若者のように時速30㎞というわけにはいきませんが、15㎞くらいの時速は楽に出せます。

     車で行くよりも信号のない裏道を行くので、目的地には早く着く事もあります。マルヨシのセミナーにもこの自転車で10㎞走って参加する事もあります。身体にも良く、ガソリンも使わないので、財布にも環境にも優しい一石3鳥の優れものです。 春や秋の季節の良い時にこの自転車でぶらぶら行くと、車では見逃してしまう街の変化や季節の移ろいを素肌に感じて爽快な気分になります。

    筆者はNPO法人
    CSRスクエア専務

    功刀 俊文(マルヨシ通信アンバサダー)

    私のおススメ商品はソニーのカメラ「サイバーショットRX100VI」です。このシリーズの初商品名は「RX100」だったので、どんどん進化して私が購入したのは6代目のVIでした。今ではVIIまで出ています。サイバーショットをおススメする主な理由は次の3点です。

    1. 1.小型で手のひらに入ります。ポケットに入れて散歩のお供に最適です。
    2. 2.ピントを瞬時に合わせられます。ピントを合わせたい箇所をモニターに映しそこを軽くタップするだけです
    3. 3.望遠が200mmまでアップできます。小型カメラでは驚異的な性能です。有効画素数は2100万画素で、最新型のアイフォン13の倍あります。
    4. 4.4K画像(3840×2160)の動画を連続5分撮影、録画できます

    レイクタウンから撮った紅富士

    筆者は元私立小学校の校長先生

    RX100MVIを3年前に購入した時の価格は約9万円でした

    村田 正博(マルヨシ通信アンバサダー)

    私が商品の材料が気に入り購入したのは、珪藻土バスマットです。我が家では10年程前から使用しておりますが、珪藻土バスマットは、珪藻土の特性で吸水速乾、抗菌防臭ですので材質がバスマットに最適です (水虫対策含む)。価格は3千~6千円程度です。2年前ニトリ販売の珪藻土バスマットは、アスベスト(石綿)問題が発覚しましたが、現在は是正されました。 ここで中古の住施設購入希望者に対して、建築士の立場から「買って得するおススメ商品」を紹介します。住施設(賃貸住宅含む)に対して「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が2000年に制定されました。

    品確法の設定以前と以降では、耐震性等の比較に於いて、天と地ほどの違いが有ります。各地の大地震を視察調査した折、品確法設定後に建てられた建物は、地盤に相応した基礎の為、被害は微少でした。中古物件では住居の価値評価は軽視されますが、品格法以降の住施設こそ「おススメ商品」です。

    筆者は一級建築事務所代表です

    3.舐めたらアカン 賃料査定の重要性2

    前回に引き続き賃料査定についてお話します。今回は、賃貸市場の各地域別毎の需供バランス調査の方法です。何故この作業が重要かと言いますと、ライバル物件の賃料帯や設備を比較する時に実際の入居者の視点で考える事が大切だからです。入居者視点という土台を決めておかないと、ライバル物件を選定しても、現場とかけ離れた調査となってしまいます。ちなみに私が見ているサイトはLIFULL HOME'S(ライフルホームズ)の「見える!賃貸経営」です。

    無料で誰でも使えるサイトで凄く良い情報が載っていますので読者の皆様も是非使ってみて下さい。不動産投資家さんや不動産業界の人ならば、「このサイトはもう知っているよ。」という方も、多いのではないかと思いますが、使いこなせているという方は少ないと思いますのでお付き合い下さい。

    ご自分が埼玉県越谷市で賃貸物件を持っていると仮定します。先ずは県別の空室率です。隣の県同士で比較した時の県の空室を確認します。下記の2つの棒グラフをご参照下さい。一都三県のなかで一番空室率が低いのが東京都(14・5%)です。 二番目が神奈川県(16・1%)、埼玉県(18・4%)、千葉県の順です。県の比較の後は市の比較です。基準数値として、埼玉県の空き室率は18・4%です。 越谷市の空室率は16・9%であり、県全体の空室率や隣接の草加市(18・8%)や春日部市(19・1%)に比べても越谷市の空室率は低いことが分かります。

    新規募集の際の賃料設定や更改交渉の時に「多少強気でも大丈夫かな?」など判断材料にはなります。次に間取り別の需要供給の割合を見ます。下段グラフで左にある円グラフが入居希望者の検索条件の割合です。これが「需要」になります。 下記のグラフが掲載されている物件の状況で、これが「供給」を表します。左側のグラフは入居希望者の検索条件で需要を表します。 薄い青色の部分がワンルーム・1K・1DKが検索された比率で41.8%と一番高くなっています。あるオーナー様から聞いた話では、単身者の数が多いという需要のデータだけ見せられて建築の提案を受けたことがあるとの事でした。

    そうすると「こんなに需要があるんだったらワンルームでいける!」と思ったそうです。ところがワンルームの供給は既に67・3%という飽和状態になっている事を私からお示し、このオーナー様はゾッとしたとの事でした。

    今日お話しした内容は賃料を査定する為の一つの材料にすぎません。エリアの空室率、間取り別の需要と供給以外にも、駅からの距離、築年数、外せない設備など色々な情報を得ることが出来ますので時々サイトを覘いて見て下さい。賃貸経営のお役立ち情報を今後とも発信して行きます。

    (株)マルヨシ 資産管理部課長 飯田康博

    4.2022年、公示地価発表

    3月22日国土交通省が2022年の公示地価を発表しました。土地は1物5価と言われ左表に示すように5通りの評価額があります。実勢価格(=時価)は売主と買主の間の駆け引きなど個別の価格形成要因が入り込みますので、必ずしも市場全体の動向を反映しないケースがあります。一方、公示地価は全国2.6万地点でプロの不動産鑑定士がエリア内の多くの取引事例より算定するので、社会の変化や人の移動などを敏感に反映します。社会変化が公示地価に反映された例が大宮区仲町です。

    コロナ前の賑わいを失った大宮南銀座

    上記写真は仲町1丁目77番の通称大宮南銀座です。コロナ禍の影響で多くの飲食店が休業、時短に追い込まれ今年の公示地価下落し1㎡当たり132万円となりました。一方、大宮南銀座から目と鼻の先の同じ仲町1丁目37番は大型複合ビルがオープンし、オフィスやマンションの需要が旺盛で同地価は3.38%上昇して214万円となりました。 公示地価の決め手になるのはその土地が生み出す収益力だと実証する事例でした。

    大宮仲町1丁目37番

    今年度の公示地価の気づきをまとめました

    ①首都圏の1都3県も含め31の県都で地価は上昇しました。顕著に伸びているのは札幌市(9%増)と福岡市(6%増)。上昇率の全国一位は札幌市に隣接する北広島市で上昇率は住宅地26% 商業地19・6%。日本ハムファイターズの新球場建設の好影響が要因です

    ②商業地の最高公示地価は今年も銀座4丁目の山野楽器本店で1㎡当たり5300万円でしたが、前年比△1・1%下落しています。インバウンドの外国人買い物客が激減した影響を反映しています。一方では山手線外側の中野5丁目(+4・2%) 千住2丁目(+4・0%)など近くの住宅地から日常的な買い物で訪れる商業地が高い上昇率を示しています。

    ③埼玉県の公示地価は住宅地が0.5%、商業地が0.2%上昇しました。住宅地は46%の地点、商業地は38%の地点が上昇しました。住宅地ではさいたま市浦和区、商業地では利便性の高い同市大宮区の上昇率が高いです。コロナの影響で不動産取引は暫く停滞してましたが、ワクチン接種が進み人流が増え、景気回復の兆しが公示地価の上昇からも僅かながら伺えます。

    ④読者の皆様の所有物件が多い春日部、越谷、草加の公示地価上位3地点は下記の通りです。出典 国土交通省HP変動率は前年(2021)との比較です

    【春日部】

    【越谷】

    【草加】

    *注)春日部は上位3地点が全て下落しています。越谷は1位の弥生町655番が△1%下落しています

    執筆者 (株)マルヨシ・資産管理部課長 飯田康博

    5.日本の国力弱体化と日本人の感性

    円安が進んでおり、3月28日には1ドル123・89円となり一年前に比べ約12%も円安になりました。今回の円安の理由は米国金利の上昇に伴いドル買いが加速して円安になった事もありますが、30年前には世界1位だった日本の国際競争力が弱まり2021年の発表では31位まで落ち込んだ事も要因になっていると思われます。 下記に記したこの国際競争力順位表はIMD(世界経営開発研究所スイス)が毎年発表しているものですが、アジアの国と地域では日本より上位に、シンガポール(5位)香港(7位) 台湾(8位)中国(16位) 韓国(23位)マレーシア(25位)タイ(28位)の7ヶ国がランクインしています。

    日本の採点表を下段に載せました。中身を分析すると、政府効率性(41位)やビジネス効率性(48位)が比較的上位にある経済状況(12位)の足を引っ張っていると言えます。

    さて読者の皆様にお考え頂きたい問題が一つございます。国際競争力31位、アジアでは8位の日本に生まれた我々日本人は貧しく不幸かと言うと恐らく大多数の方は「そんなことはない」と反論されると思います。公平且つ中立な視点で日本の良い点、強みとなる点を当編集部で考えた処、下記の様になりました。

    • ①食べ物が美味しく種類が豊富(日本は魚、野菜、調味料など世界一のバラエティー)
    • ②外食が安い(ニューヨークの一風堂はラーメン一杯の値段は日本の倍の2千円超)
    • ③良質の日用品が安く手に入る(海外ではくっつかないサランラップがよくある)
    • ④人が優しい&丁寧(海外ではレストランの従業員の方が威張っている事もある。チップが少ないと平気で文句を言って来る)
    • ⑤街や公衆トイレが奇麗(ニューヨークの繁華街5番街でも路地に入るとゴミやタバコの吸い殻が当たり前に落ちている)
    • ⑥サービスが無料で半端なく良い(海外で水やおしぼりが無料で出てくる事はまずない)
    • ⑦安全で平和(財布や携帯を無くしても駅の遺失物所に届けられている事が多い。学童が親の同伴なく電車で通学出来る)

    国際競争力ランキングを上げる為に効率や生産性を追求すると日本の良さと逆行する項目もあります。良質の商品が安く手に入るという事は従業員の給料が低く抑えられているからとも言えます。食品や雑貨の種類が豊富にあり、飲食店のメニューもバラエティーに富んでいるという事は人手が沢山かかり、高い廃棄ロス率を産んでいる可能性があります。 街や公衆トイレが奇麗と言うのは他国の基準を超えて隅々まで丹念に掃除しているからとも言えます。そもそも日本人は効率性のみで物事を仕切るのを嫌っており、苦手です。今号の一面に載せた利休のワビ・サビの繊細な世界など効率や時間とは無縁ですが、日本人として後世に伝えて行きたい文化です。寧ろ日本の繊細な文化を観光、 エンターテイメント、アニメ、飲食などに活かしてビジネス競争力アップに結び付けたいものです。

    6.モノつくりニッポン 希望の光

    今から32年前の1989年1月の世界企業時価総額ランキングトップ50社には、日本の企業が32社も占めていました。国別ランキングではアメリカが14社でしたのでまさに日本がバブルの絶頂期を謳歌していたと言えます。2022年1月の状況は如何でしょうか? 50社のうち日本企業はトヨタ自動車(33・7兆円)1社のみが31位に入っているだけで日本企業の凋落を表したようなデータです。

    然しながら、今は未だ日本企業の中でも時価総額18位の6兆円程度ですが、希望の光と呼べる企業が出て参りました。世に送り出す製品の多くが世界シェア上位にあり特に6品目については断トツの世界1位を誇っている企業です。日本電産株式会社(京都府)です。

    今号では日本電産のこれまでの成長の軌跡をたどり、何故今後の日本をリードして行く希望の光と目されているのかその理由を述べて行きたいと思います。

    先ず、日本電産がどういう会社か見て行きましょう。日本電産は1973年に創業者で現在の会長である永守重信氏が京都の自宅を改造した工場兼事務所で、僅か4人で立ち上げました。2021年末時点で世界44ヶ国、グループ337社(国内31社、アジア156社、北米25社、欧州・中東・アフリカ95社)、従業員数約12万人、年間約30億個のモーターを生産し、1・6兆円の売上と1,600億円の営業利益を上げております。(上段左データご参照)

    日本電産と言えば永守氏の会社と言う印象が非常に強く、現在でも株主総会では「76歳と言う年齢の永守さんに大きく依存した企業体質は弱みになっていないか?」と言う辛辣な質問が出るそうです。永守氏は著書の中で酒、煙草、暴飲暴食はやらず専属トレーナーを付けて毎朝自宅で一時間のトレーニングを行い125歳まで生きるつもりと語っております。

    創業以来、下記の3つの経営理念と3代精神を掲げ、社員を啓蒙し、仕事が人間を成長させてくれるという信念を持ち続けて来ました。

    これらの理念や精神に加えて、創業時の資金繰りに死ぬ思いをした結果、「技術者はどんなに素晴らしい技術を開発しても、市場に受け容れられる商品を作らなければ銀行は融資をしてくれないし、会社は潰れてしまう。企業にとって大事なのは技術よりマーケーティング(=販売力)」だと述べています。 既に伝説の逸話になっている話ですが創業時、この零細企業に対して日本企業からの注文はほとんど無かったとの事。技術者の永守氏は単身アメリカに出向き、空港から電話帳をめくって飛び込み営業を行いました。

    その相手先に大手電機メーカーのスリーエム社があり、ダビング用の録音機に使う小型モーターを探していました。半年後、3割小型化された試作モーターを持ち込んで交渉すると、その場で1,000個の注文をくれ、それが今日の日本電産の大きな自信と飛躍に繋がったという話です。その後、同社は軽薄短小モーターの道を益々極めて行きます。1980年頃にパソコンの記憶装置としてHDD(=Hard Disc Drive)と言うものが出て参りました。 円盤形状のディスクがパソコンの中で高速回転する訳ですが、最初はこのディスクだけでも8インチ(20cm)近い大きさでした。

    回転方式も前頁下段にイラストで示したベルトドライブ方式で決してスムーズ且つ高速回転ではありませんでした。日本電産はダイレクトドライブ方式を編み出しディスクの大きさも現在では当初の5分の1になりました。スピンドルモーターと言われ世界シェアの85%を握っております。その他の代表的な世界シェア占有商品を上記に示しました

    モーターが産業のコメになる時代到来

    前号で「半導体は産業のコメ」とお伝えしましたが、永守会長は「モーターが産業のコメになる時代はすぐそこに来ている」と述べております。その理由として同氏は「世界の電力消費量の約50%はモーターが消費しているからだ。モーターの効率を10%改善すれば100基もの原発を不要に出来る。今後はモーターの時代だ」と語っています。

    永守氏は30冊近い著作を上梓

    市場規模1200億ドル(14.4兆円)

    折しも2015年12月地球温暖化対策を話し合うCOP21が開かれ196ヶ国間で温室効果ガスの削減を約束するパリ協定が採択されました。これにより欧州各国、中国、日本は2035年までに100%ガソリン燃料だけで走る車の販売禁止と2050年までにカーボンニュートラル(排出量と除去量が均衡)を達成しようという目標を発表しました。

    1886年にダイムラーがガソリン車を発明して以来、自動車業界にとっては世紀の大革命でありEV(電気自動車)化の波は既に到来しております。大きな違いはトヨタ、ホンダ、BMWという世界の自動車メーカーがモーターやバッテリーは独自で作らず専業メーカーのモノを使う為、産業構造が変わって来るという事です。 現在世界最大の自動車市場は中国であり、21年の新車販売台数は2,600万台です。米国や欧州はこの半分の規模です。中国はEV車の販売台数でも世界一位であり、価格も45万円から百万円前後と安く今後も爆発的に売れて行きそうです。

    日本電産は中国のトップ5のEV車メーカーの3社にE-Axle(イーアクスル)という車載駆動用モーターシステムを供給しています。永守会長は「精密小型モーターで培った技術を使い軽薄短小の車載モーターを低コストで販売しこの分野で世界シェアNo.1を狙う。結果として世界中の車の価格はEV化により5分の1以下になるだろう」と語っています。 トヨタの社長が将来のEV車の価格を予想するのではなく、モーター会社のトップがEV車の価格を予想出来るところに大きな構造変化の兆しが見えます。

    中国で大人気 45万円の「宏光Mini」にも日本電産のE-Axleが搭載されています。 2021年7月に発売され半年間で12万台の大ヒット

    日本電産の現在の株価時価総額は約6兆円で世界1位のApple社の320兆円と比べるべくもありません。然しながら、世界が脱炭素社会の構築に舵を切った状況の中で、消費電力の少ない効率の良いモーターを作ろうとする同社に対する期待は大きく、時価総額などの結果は必ずついて来るものと思われます。

    7.70歳が老化の分かれ道

    13万部突破ベストセラー本の紹介

    和田秀樹著 詩想社新書¥1,100

    著者の和田秀樹先生は東京大学医学部卒の精神科医で30年以上高齢者医療の現場に携わって来ました。人生100歳時代のスパンで観て70代をどう生きるかが、80代以降の人生を決める重要な分岐点になっているといるとの事。どうやって若さを維持し充実した人生を送るかという方法論を伝授しております。 一方では「高齢になっても車を運転し続ける方が老化防止になる」など従来の常識を打ち破る驚きの提案事項もあり、ネットの書評では賛否両論出ております。人生経験豊かな本誌の読者の皆様ですから著者の提案や指摘をそのまま鵜呑みにすることはなく、取捨選択されると思い話題本として要旨をご紹介させて頂きます。

    ①元気で若々しい70代が増えてきたが、この理由は日本人のたんぱく質の消費量が戦前生まれと違い大きく増えたからである。今の70代は戦前生まれと比べ10歳は若返っていて70代の要介護率は下がってきている。
    ②医学の進歩により結核を克服し癌も少しずつ克服して日本人の寿命は延びて行くだろうが、脳の老化を止めたり、再生する事は出来ない。理由は、脳は唯一細胞分裂はせず、新しい細胞を作らないからだ。85歳を過ぎれば誰でも脳が老いて行く
    ③老いを遅らせる70代の生活3選 1.何事においても引退しない、引き込まらない。社会との接点を持ち続ける 2.老化防止の最高のクスリは「仕事」 3.長生きしたければダイエットをしてはいけない。BMI(体脂肪率)25~30の小太りが良い。食べたいのに我慢などする必要はない

    ④コレステロールの低下は免疫力を下げるので、癌に罹患するリスクも出てくる。必死に下げる必要はない ⑤高齢者を診た経験が多い医師を選択した方が良い。持論を展開するだけでなく患者に十分理解して貰おうという姿勢を持った医師が良い。最終的には相性が大事。

    8.今後の勉強会の開催予定

    日時: 2022年4月17日(日)14:00~16:00
    題目: 相続勉強会 第9期生第③回目
    「賢い生前贈与ノススメ」
    講師 : 当社代表取締役・上級相続コーディネーター 小山哲央
    贈与を活用してより効果的な節税対策を!
    日時: 2022年4月24日(祝)14:00~16:00
    題目: 資産管理・賃貸経営 資産を増やして相続税を減らせる②
    講師 : 当社資産管理部 飯田康博、森大悟
    5年後、10年後の相続税を予想する
    日時: 2022年5月22日(日)14:00~16:00
    題目: 相続勉強会 第9期生第④回目
    「生命保険の活用」
    講師 : 当社代表取締役・上級相続コーディネーター 小山哲央
    生命保険は相続対策の万能選手。積極的に活用を!
    日時: 2022年5月29日(日)14:00~16:00
    題目: 資産管理・賃貸経営 資産を増やして相続税を減らせる③
    講師 : 飯田康博、森大悟
    相続税を現金で支払う為に
    日時: 2022年6月19日(日)14:00~16:00
    題目: 相続勉強会 第9期生第⑤回目
    「家族信託」
    講師 : 当社代表取締役・上級相続コーディネーター 小山哲央
    生前から死後、次世代への財産管理に有益です

    場所:全会とも「マルヨシ本社ビル」2F研修室です

    当勉強会は先着順、無料でどなた様でもお気軽に参加出来ます。❊予約制です。
    コロナワクチン必要回数接種者のみ ご希望の方はメール又は専用電話のいずれかの方法で事務局に 住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。

    完全予約制です

    ① メール: seminar@0021.to ② 専用電話:048-970-0021

    弊社管理物件

    入居率:98.00%
    管理戸数:2,518戸(+8戸)

    2022.3.31 現在


    ↓クリックでPDFが開きます。


    マルヨシ通信 82号

    ページ作成日 2022-04-25

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