マルヨシ通信No.2　子どものいない夫婦に相続が起こったら？【更新】マルヨシ通信　No.2　2015.8

マルヨシ通信No.2　子どものいない夫婦に相続が起こったら？2015-08-25

マルヨシ通信No.２

1.【哲夫の部屋】Airbnbって良いの？悪いの？
2.【スタッフ紹介】
3.【社会】5分でわかるマイナンバー制度
 4.【相続】夫が亡くなった後、妻は夫の年金を貰えますか？
5.【相続】子どものいない夫婦に相続が起こったら？
6.【空室対策】
7. 新刊紹介BOOKS

１．【哲夫の部屋】Airbnbって良いの？悪いの？
　こんにちは！　不動産と人付き合いが大好きな小山哲央です。前回突然「マルヨシ通信」をお配りして驚かれた方もいらっしゃると思いますが、皆様のお役に立つ情報を北越谷から発信させて頂きますので宜しくお願い致します。

　最近Airbnb という単語を耳にされた方は多いのではないでしょうか？　フェイスブックなどと同じように２００８年年米国で創設され、既に世界190カ国で40百万人の人が利用した「自宅貸し出し」紹介サイトです。　https://www.airbnb.jp　

　米国人と言うのは次から次に良くこういう新しいビジネスを思いつくものだと感心しますが、日本でも登録者数はこの一年間で3倍の17万人に伸び拡大基調にあります。政府もオリンピックやインバウンドのブームにのり宿泊施設の不足が見込まれることから規制緩和の方向でいます。
　自宅を有料で貸し出す行為が旅館業とみなされれば消防、衛生、建築に関して旅館業
法に基づく許認可を取得しなければなりませんが簡単ではありません。一ヶ月を超える場合であれば借地借家法に基づく賃貸借契約を結んで貸し出す形になります。Airbnbのビジネスは貸主が旅行に出ている間とか時折貸し出す仕組みになっているので旅館業法にひっかからないだろうという極めてグレーな解釈になっています。

　都心の交通至便な場所に自宅を持つ貸主にとっては通常の賃貸業の利回り4％程度に比べ１５％近い利回りが見込めるということで魅力的な市場になっています。古い空き家を改築し民泊用に貸している貸主も増えてきているようですが、当然違法行為となります。
　一方、デメリットも沢山あります。特に同じマンションに住む住人からは深夜遅くまでの騒音被害、共用施設の占拠、不特定多数の第三者が頻繁に出入りしてセキュリティー面の不安、結果としての資産価値の下落などです。　
　Airbnbを検索したところ越谷市の紹介物件掲載は一件もありませんが、旺盛な需要はあるようですのでAirbnbの動向は気にかけておいた方が良いと思います。

２．【スタッフ紹介】当社の中堅幹部のエースの3名を紹介いたします。
　
尾城　学　売買営業部

　前職は大手アパレル会社で販売をやっていました。接客には自信がありコンテストで全国１位にもなりましたが、変化に乏しいので3年も経つと慣れと緩みが出て来ました。更なる高みを目指そうと世の中で一番高額な商品である不動産を扱いたいと思うようになり転職して当社に入社しました。

　賃貸営業に4年間従事し2年前から売買営業部に配属になりました。洋服を売ることに比べると不動産はお客様の生活が浮き彫りになり大きな金額が動きますので責任感も緊張感も雲泥の差があります。
　今は新たに勉強しなければならないことが沢山有り過ぎて自分自身を見つめ直す余裕もありません。しかし自分のチャレンジに負けたくないという気持ちとお客様の為に尽くそうという気持ちが強いのでやりがいがあり毎日が充実しています。

　オフは昨年生まれた息子と一緒にいる時が最高に幸せです。

赤荻　亜希子　賃貸管理部

　入社して８年経ちますが前職も不動産業でしたので業界歴は１０年ほどになります。今の仕事は1,600戸の賃貸住宅と3,000台の駐車場の管理業務です。具体的には入居者への賃料請求、４００名近いオーナー様への賃料の送金、解約や更新の手続きなどがあります。　

　お付き合いの長いオーナー様へは報告書を届けながら世間話をしてくる仕事もあります。そういう何気ない会話の中でオーナー様から色々な相談事やご提案を頂き、会社に持ち帰ることもあります。地味な仕事ですが、オーナー様の大切な資産を護って行く自分の仕事は非常に重要な意味があると思っています。　

　オフはアウトドア志向で河原でバーベキューをしたりショッピングで気分転換を図っています。

小園　健人　賃貸管理部

　社歴は６年半で入社後は１年半年ほど賃貸営業を行い、その後現在の賃貸管理の仕事に従事しています。前職はアパレル販売店の店長をやっていました。人や商品のケアと言う面では経験が役に立っています。

　自分の年齢の倍くらいのオーナーさんとお話をする際、年齢差でおじける事はありませんが一つの確認ミスが大きな損失を招くことがあるのでいつも緊張しています。

　不動産の仕事はオーナー様の相続や資産管理の分野までカバーする必要が出て参りました。毎日新しいことが出てきて日々勉強です。常に「自分磨き」が出来る人でないと務まらなくなりました。

　オフは妻と車で遠出をして新鮮な空気を吸い、美味しいものを食べてリフレッシュするのが楽しみです。　

３．【社会】5分でわかるマイナンバー制度

　～おじいちゃんと孫娘の会話で分かり易く解説します～
　世間では今年の10月からマイナンバー制度が始まるということで騒がしくなって来ているが、賃貸住宅オーナーのワシに何か関係あるのかな？　ワシは何をすれば良いのかの～？
　
会社の総務部が開いた研修で学んだ限りでは国民のメリットになることが多いと言っていたわ。例えば、年金・医療・介護福祉・児童扶養手当の給付願いなど社会保障の申請は沢山あるけど今はその申請の都度、所得証明や住民票などを添付する必要があり面倒だわ。しかしマイナンバー制度が普及すればマイナンバーさえ書き込めば添付書類は一切必要なくなり受給者の利便性は向上するわ。
　
この制度により、税金の負担も公正になるらしいがどういう理由でそうなるのかな？
　
日本はサラリーマンからの徴税は源泉徴収なので9割以上は捕捉出来ているけど自営業、農水産業従事者の捕捉率は5割以下と言われ悩みの種だったわ。今後は取引が行われる都度法定調書の提出が求められマイナンバーが表記されるので正確で厳格な税の捕捉が出来るらしい。

良いことずくめの様な制度じゃが問題点もあるのでは？

個人番号カードというIDカードが渡されるけど紛失した場合、悪用されたり個人情報が筒抜けになる心配があるわ。政府は厳罰で対処すると言ってる。その他に初期導入時に2,700億円、その後年間300億円くらいの維持費がかかるらしい。

将来は行政だけでなく民間でも利用されるのかな？
　
実はこの制度は先進国の中で日本だけが著しく遅れていて米国、北欧、シンガポール、韓国では民間の利用についても制限がないわ。銀行口座の開設、携帯電話やクレジットカードの申請、運転免許証、図書館の利用など幅広く利用されていて心配もあるけどメリットの方が多いと捉えられている。不動産の売買や賃貸の取引事例も全て登録されるので正
確な市場の統計数字が分かり消費者は益々賢くなるわね。

不動産の場合は一物一価ではないので価格.comサイトのように熾烈な価格競争はないだろうが、業者も個人も隠し立ての出来ない社会になるなあ。

４．【相続】夫が亡くなった後、妻は夫の年金を貰えますか？
　今号の相続関連の最初のテーマは年金です。　今の日本の年金制度は、自営業者が加入している国民年金とサラリーマンが加入している厚生年金の２つがあります。（公務員は共済年金になりますがここでは省きます）。この２つのケースで、もしご主人がお亡くなりになった場合、奥様はご主人の年金を受け取る事が出来るか確認して行きたいと思います。
【ケース①　国民年金】　　　　　　
　ご主人は自営業者で国民年金にずっと加入していて、６５歳でお亡くなりになりました。子供は２人で既に２０歳以上。奥様はその時点で６０歳でした。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
… 残念ながらこのケースでは奥様はご主人の年金を受け取る事ができません。
国民年金の場合、年金を受け取れる遺族の範囲は、死亡当時にご主人によって生計を維持されていた「子のある妻」又は子で、その子の受取資格は１８歳の年度末までという条件があります。
※ご主人が一度も年金を受け取らずに亡くなった場合、奥様は「死亡一時金」か「寡婦年金」のいずれか一方を選択して受け取ることができますが幾つか条件があります。

【ケース②　厚生年金】
　ご主人はサラリーマンで、６０歳で定年し６５歳でお亡くなりになりました。子供は２人で既に２０歳以上、奥様はその時点で６０歳でした。このケースの場合、奥様はご主人の年金を受け取ることができます。
　受け取れる金額ですが、ざっくり言うとご主人の老齢厚生年金の年金額の４分の３です。加入月数や物価などによって変動しますので詳しくは年金事務所に確認が必要になります。また亡くなられたご主人が厚生年金に２０年以上加入していると、奥様が６５歳になるまで「中高齢寡婦加算」として年額で約６０万円を追加でもらえます。これはご主人が亡くなった時に奥さまが４０歳以上６５歳未満であることが条件になります。そして６５歳以上になりますと、中高齢寡婦加算は打ち切りになりますが、「経過的寡婦加算」というものが受け取れます。　　　　　　　　　　
　今回のケースのように遺族厚生年金をもらった後に、奥様がご自身の老齢厚生年金を受け取ると「一人一年金」の原則から外れてしまう為、平成６年の法改正で次の３つの選択肢から選べるようになりました。
①奥様の老齢厚生年金
②遺族厚生年金（ご主人の厚生年金の3/4）
③奥様の老齢厚生年金の1/2 ＋ ②の2/3
　平成１９年に法改正され奥様の老齢厚生年金より遺族厚生年金の方が高額な場合は、老齢厚生年金と遺族厚生年金の差額が遺族厚生年金として支給される方法に変わっています。　　　　　　　　　　　　　　　　
　年金制度はわかりにくく、頻繁に改正が行　われるので覚えるだけでも大変です。取り　敢えず国民年金の場合はご主人が亡くなった場合は１８歳以下の子供さんがいる場合などを除けば奥さまはご主人の年金を貰えない事を事前に知っておき、民間の年金に　加入しておくなど事前の方策を講じておいたら如何でしょうか？

５．【相続】子どものいない夫婦に相続が起こったら？
　
　相続の事例発表で良く出て来る問題点が子供のいない夫婦の配偶者（＝奥さま）はご主人が亡くなるとご主人の遺産を巡って争いになることが多いということです。当社のお客様（Ａさん）から、たまたま次のようなご相談を承りました。
　『先日、主人が他界いたしました。　主人はサラリーマンでしたので大した遺産はありませんが自宅の他に主人名義の銀行預金年金、上場会社株券など私ひとりが暮らして行ける程度の財産は残しておりました。私どもに子供はおりません。
　主人に兄弟姉妹はいないのですが、主人の両親は健在で、北海道に在住しています。しかし、私（＝Ａさん）と主人の両親とはソリが合わず、１０年以上連絡もとっていない状態です。遺産処分は今後、どのような手続きが必要でしょうか。』

【当社からＡさんへのアドバイス】　　　　　
　今回の相談事例では、相続人は配偶者であるＡさんと北海道に住むご主人のご両親（Ｂさん・Ｃさん）の３人ということになります。　この事例でまず確認すべき事は、ご主人が遺言書を残していなかったか否かです。ご主人が遺言書を残していればそれに従って手続きを進めることになりますが、今回のケースでは残念ながら遺言書は残しておりませんでした。従い、財産を相続するに際し法定相続人全員による『遺産分割協議書』の作成が必須となりました。遺産分割協議書の作成には、次の行為がＡさん・Ｂさん・Ｃさんの３人全員で行われる必要があります。
①遺産の分け方について全員で合意をする。
②合意内容を書面（遺産分割協議書）に残す。
③書面に各自が署名・押印（実印）をし、印鑑証明書を添付する。

　Ａさんはご両親とは不仲とのことですが、だからといって話し合いを避けることは出来ません。遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書等を銀行に提出しなければ、預金の引き出し、不動産や株券の名義変更も出来ないからです。
　法定相続分は、Ａさんが遺産の３分の２、ご両親(Ｂさん・Ｃさん)が６分の１ずつです。
全員の合意さえあれば法定相続分にこだわる必要はまったくありませんが、話し合いがまとまらなかった場合は法定相続分を目安に分けることになります。
　相続人として子供がいれば子供が全額相続する権利がありますので問題はありません。子供のいない夫婦に相続が発生した場合、配偶者のご両親や兄弟と相続手続きを共同して行わなければならない場面が大半となります。

　亡くなってしまった配偶者の財産分けを、自分からすると血縁関係のない配偶者の家族と行う事は精神的にも辛くパワーのいるものです。事例にあげました本件は未だ３者の間で話し合いが継続中であり結論は出ておりません。納税期限の１０ヶ月目が間もなく到来することもあり３者は法定相続割合に従って遺産分割協議をまとめる方向で作業を進めています。　
　相続財産の株が予想以上の高値で売れそうでご両親の遺産分割分を現金で払える余裕が出来た事が幸いしたようです。最悪の場合は居住していた家を手放すことまでＡさんは考えていたのでほっと胸をなでおろしたところです。
　このように、子供のいないご夫婦や他の法定相続人が遠方に住んでいるとか、長年にわたり交流がない場合には配偶者が困らないよう公正証書遺言を残しておいてあげるのも生涯を共にした配偶者への感謝の表し方ではないでしょうか？　公正証書遺言一つあれば、残された配偶者の心痛や手続き負担は格段に軽くすることが出来ます。

６．【空室対策】空室対策の成績を知る数字とは
　空室対策が順調に進んでいるかどうかを、どのようにチェックすればよいのでしょうか。今月は、空室対策の健全度を計る数字について考えます。　

　「賃料収入」や「入居率」は、空室対策の成績を簡単にチェックできる数字のひとつです。しかし、単に賃料収入が増えたり入居率が上がったとしても、それだけで判断するのは正しくないケースがあります。たとえば、管理会社からの提案で高額のリフォームを実施した場合、部屋は埋まって賃料収入は増えても、それを上回る経費がかかっていたら、よい結果とはいえないでしょう。

　入居率の向上も、管理会社の提案で家賃値下げを実施した結果だとしたら、同じくよい結果とはいえないでしょう。さらに、この２つの数字が悪化したからといって、「どんな手を打てばいいか」の答えに直接には結びつきませんから、空室対策の成績をチェックするには役不足です。
　「収益」が空室対策のバロメーター
　賃貸経営の目的のひとつは「稼ぐこと」、つまり「収益をあげること」です。収益とは、賃料収入から運営費用を差し引いた額です。さきほどの例では、高い費用をかけてリフォームを実施して、その結果賃料収入を増やしても、それを費用が上回れば、結果として収益が減ってしまいます。
　つまり、収入と費用のバランスが大事で、この差を一番大きくして「収益の最大化」を図ることが大切なことはご存知の通りです。空室対策の成果を知るためにも「収益」という数字をチェックすることは大きな意味があります。そして、収益を増やすには、次の３つの手段が必要になります。

①賃料を高くすること
　物件の魅力を高め競争力をつけることによって、賃料条件をなるべく下げず、少しでも高く設定出来る様にする。

②ロスを抑える
　空室や家賃の未回収などの「収入を減らす要因」をつぶす。
③コストを最適化する
　余分なコストは使わず、必要なコストだけを効率よく使うようコントロールする。

　このように収益に着目するとことによって、具体的な改善点を見つけることができます。毎月、欠かさずに収益を計上してチェックすることをお勧めいたします。

収益は「賃料収入-運営費」で計算します。運営費とは、
・固定資産税、保険料、建物の共益費
・管理料や入居募集にかかる費用
・原状回復費用やリフォーム費用
などです。ただし、確定申告用の損益計算ではないので、運営費の中に「支払利息」や「減価償却費」「所得税」は含めません。

　最近では収益(Return=R)を、当該物件の償却資産簿価（Asset=A）で割り算して投資効率を計算するROA (=Return on Asset)の考え方も徐々に浸透して参りました。ROAについては後号で改めて説明させて頂きます。

もうひとつの数字「キャッシュフロー」

　もうひとつ重要な数字があります。それは、実際にオーナー様の手元に残る「キャッシュフロー」です。もし、月の収益が１００万円あったとしても、負債の返済が８０万円だと手元に２０万円しか残りません。いくら収益があっても、負債返済額が多すぎてキャッシュフローが足らなくては健全とはいえません。その原因は、投資のうちの負債割合が大きすぎるのか、借入条件が悪いのかもしれませんので、改善を検討する必要があります。

　キャッシュフローが貯まってないと、固定資産税の支払に窮します。いざという時の修理やグレードアップ工事、更に予防のためのメンテナンス工事が実施できません。結果的に収益の悪化に繋がりますから、毎月のキャッシュフローという数字も必ず把握するようにしてください。計算は「収益-負債返済額（元利合計）」で求めることができます。

退去の状況を数字でチェックする。
　空室対策でもっとも重要なことは「退去を防ぐこと」です。そのために、オーナー様はご自分の物件の「退去状況」を知ることも大事なチェックポイントです。オーナー様の物件は、「健全な退去状況」に収まっているでしょうか？その数字は「退去率」や「退去数」でチェックすることが出来ます。

　退去率は単身者向け物件なら年３０％、ファミリー向け物件なら年２０％程度が標準と言われています。これを大きく上回っているとしたら、何らかの改善が必要でしょう。入居者が、施設や管理の状況に不満を持っているか、入居者同士の問題が起こっている可能性が考えられます。あるいは近隣に、条件のよいライバル物件が出現しているのかもしれません。

　この実態は、入居者へのアンケートで得ることができますので、特に退去者に「退去理由」を必ず聞くようにすべきです。このように空室対策の成績チェックとして「退去の状況」にも着目することをお勧めします。

生活保護の家賃基準の見直し
　本年7月1日から、生活保護の住宅扶助が見直されて支給額が減額されています。積極的に、生活保護者の受け入れを行っている物件は、退去や値下げのリスクが高くなります。単身向け・２人以上世帯ともに家賃水準が引き下げられて、それを超える賃料は「転居指導の対象」となるため、家賃値下げ交渉をされることになります。厚生労働省は、現在、161万世帯ある生活保護世帯のうち44万世帯に、その可能性があると発表しています。例外措置として、高齢、障害、通院などの理由で、転居によって生活に支障をきたす可能性がある場合は、現行基準をそのまま適用することができます。減額された支給額は地域により異なりますが、例えば、東京都内の一部地域に住む単身世帯では、扶助額がこれまでの￥53,700から￥45,000に引き下げられます。生活保護者は国が家賃を保証しているので出来ることなら退去は避けたいでしょう。家賃を値下げせざるを得ないとすれば、結局は生活保護費の削減が空室に苦しむ家主に転嫁されることになります。

７．新刊紹介Books

　著者は元ＮＨＫのトップアナウンサーでその後民放のキャスターを務めエッセイストとしても名をはせた知識人と称されている。今回ご紹介している「家族という病」は出版社の広告では３０万部以上売れたベストセラーになっているが、時間と金を無駄にしたという酷評、悪評で話題になっている本でもある。

　冒頭の書き出しで日本人の多くが「一家団欒」という言葉にあこがれ、そうあらねばならないという呪縛にとらわれている。しかし、そもそも「家族」とはそれほど素晴らしいものなのか？　実際に家族がらみのトラブルや犯罪が非常に多い。それなのに何故日本では「家族」は美化されるのか？　という挑戦的な言い回しから度肝を抜かれる。
　アマゾンの読者書評では下重さんは両親との確執から単に逃げ出して来ただけで自分の家族への嫌悪で目がくらんでいると過半数が手厳しいコメントを寄せている。

　一方、好意的な評価としては「私も家族関係に悩んできたのでうってつけの本だった。私が言葉にしたかった共有できる文章が幾つかあった。」「家族なんだから、親なんだから、育ててもらっているんだからという無責任な言葉に押しつぶされそうな人にはしがらみから自立せよと説いている本書は参考になる。」とコメントしています。

　相続相談を受けると夫々の家族の状況が良く分かります。全ての子どもに均等に相続させるというケースではなく、相続人である親の一存や恣意的な判断でひとりの子どもに過半の財産を相続させるというケースも多くあります。世の中に家族と何の摩擦も問題も抱えていない家庭と言うのは少ないのかも知れないと考え何かの学びがあるかなと思い本書を手にしましたが、功罪半ばする書です。

　家族円満という方には全く不要な書ですが、悩みを抱えている方にはこういう考え方もあるんだなという示唆を与える書です。

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マルヨシ通信（PDF版）　No.2　2015.8

ページ作成日　2015-08-25

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