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マルヨシ通信No.10 自宅で簡単に血液検査。結果は2週間後に【更新】マルヨシ通信 No.10 2016.4 | 越谷、北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.10 自宅で簡単に血液検査。結果は2週間後に2016-04-25

    マルヨシ通信No.10

    1.【哲央の部屋】車のマツダが見事な復活

    今号も天衣無縫、徒然なるままにこの一ヶ月間、私のアンテナに引っかかった気になる話題を書かせて頂きます。

    車のマツダが見事な復活

     自動車のマツダが好調な業績を上げています。2016年3月期は売上高3兆3700億円、営業利益2300億円の予想でいずれも前年比2桁増で過去最高の決算を記録しそうです。2008年から4期連続で最終赤字を計上した企業とは思えない復活ぶりです。 2003年にこれまでのフォード出身の社長からプロパーの日本人社長に切り替わってモノづくりに拘ったことが功を奏したと言われています。また、2010年には「魂動」(こどう)を新デザイン・コンセプトにしてデザイナーを外国人から日本人に替えたことも良い結果を生んだようです。 以後、デミオやロードスターなどが日本カーオブ・ザイヤーの栄誉に輝いています。魂動はハートを揺るがすという意味らしいですが、時速100㎞ 以上で疾走する地上最速の動物チータの顔、背骨、足を細かく分析してモチーフにしたようです。アテンザは全力疾走中、デミオは獲物に襲いかかるチータとの事。

    Rx-vision

    2016年1月にパリで開催された国際自動車フェスティバルでは「最も美しいコンセプトカー」The Most Beautiful Concept Car of The Yearに選出された RX-Vision

      

    おにぎりダイエット

      

     糖質制限ダイエットブームで「糖質=炭水化物の塊」と避けられてきたお米のイメージが一転し、「おにぎりダイエット」が話題になっていて色んなメディアで取り上げられています。 なぜ米飯がダイエットになるのか? ポイントは「冷めたご飯」。「おにぎりの冷たいご飯には『レジスタントスターチ』という糖として消化されにくいデンプンが温かいご飯よりも多く含まれています。 デンプンが吸収されにくいため食後の血糖値上昇も緩やかになり、ダイエットに向いているとのこと。

    おにぎり

    ライザップゴルフ誕生

     高額なマンツーマンのダイエットジムとして有名なライザップがライザップゴルフ(=RIZAP GOLF)を六本木と三田にオープンしました。2か月のトライアルプラン35万円から1年間のアスリートプランで140万円超とお値段も破格です。 30日間やって満足しなかったら全額返金するとのこと。高度な科学的分析が出来る機械が沢山あり、従来の勘と経験に頼った指導とは一線を画しているとのこと。一方、数週間前までホームページの中に「インストラクター急募」とあり教えてくれるコーチは大丈夫かなと心配です。

    北海道新幹線

     3月26日に北海道新幹線が函館まで開通しました。開通後10日間の予約率が25%以下で大不振らしいですが、北海道の大平原を飛翔する白ハヤブサをモチーフにした車体は本当に美しいです。

    北海道新幹線

    2.【スタッフ紹介】私のはまっているコト、凝っているモノ、紹介したいもの

     ここで紹介する事項は全て個人の感想であり、製品や内容を保証するものではございません。

    小山 哲央 (代表取締役)

     私は長年腰痛で悩んでいました。色んな治療を施しましたが回復せず、試行錯誤する中で出会ったのが「エアウィーヴ」です。浅田真央選手や錦織圭選手が宣伝している新次元の快適睡眠環境をもたらすと言われているマットレスパッドです。JALのファーストクラスにも採用され高い評価を得ているそうです。

     そうは言っても20万円以上しますから、苦渋の決断でした。エアウィーヴの前に価格1/5~1/3 の他社製品を使ってみたりしましたが、改善の兆しはなくたどり着いたのがエアウィーヴでした。結論を言いますと使用してから腰痛は見事になくなりました。復元性(体重を押し返す力)が高い為、睡眠時の寝返りが楽になり熟睡が出来るようになりました。

     最初は硬く感じて多少違和感がありますが直ぐに慣れ旅行先にも持参したいくらいです。イオンレイクタウン内に総合ショップがあります。

    エアウィーブと社長

    下田 亜希子 (総務部)

     私は現在11カ月になる娘の子育てに奮闘中の毎日です。結婚して約3年。待望の我が子は本当に、本当に愛おしく、寝返りができた、下の歯が生えてきた、おもちゃで遊べるようになった、つかまり立ちをしたと毎日何かができるようになる娘の成長を見ているのはとても楽しく幸せです。

     今は音楽にあわせて体を上下左右に動かし一生懸命ダンス?をしている姿がたまらなくかわいいです。とはいえ、常に寝不足、どんなご馳走でもいつも早食い、自分のタイミングでトイレに行けない、せっかく作った離乳食を一口も食べずに散らかされるなどなど・・・思っていた以上に大変な事も多く、時には泣きたいこともあります。

     妊娠・つわり・出産・子育てを経験して、改めて自分の母親に感謝しました。同時に、世の中のお母さん方ってすごいな!と敬服する様になりました。子供から学ぶことも多く、私も子育てを通して人としてもっと成長できるように頑張ります。

    下田の写真

    青柳 由紀(賃貸管理部)

     出産前まで約10年間、私は証券会社に勤めておりまして、日々日本経済の動向を肌で感じ緊張の中にもやりがいを感じておりました。 それが出産・育児となって家に籠もりがちの生活になり社会との接点も薄くなり始めておりました。その様な時にママ友の紹介で当社に入社し、定期清掃の仕事を始める事になりました。同じような年代や家族構成の主婦が中心なので気兼ねなく仕事が出来るのが良いです。

     最近、凝っていることは岩盤浴ヨガです。ヨガで心と体のバランスを整え、岩盤浴でデトックス(解毒)効果を得ています。岩盤浴は温泉やサウナと違い、岩盤の発する遠赤外線は癌細胞が苦手とする42度以上の放射熱を体の奥深くまで届けてくれるので癌予防にもなるそうです。 健康な体でも毎日無数のがん細胞の芽が生まれるそうですが岩盤浴の遠赤外線がその芽を摘んでくれるそうです。勿論、沢山汗をかくのでストレス発散にもなります。

    青柳の写真

    3.自宅で簡単に血液検査。結果は2週間後に

    従来、本誌の特集では不動産に関連する事柄を主に取り扱って参りました。今号ではがらりと趣向を変え、スマホdeドックを取り上げました。その特徴と有用性を下記に簡単にまとめてみました。

    ①ポイント(その1)一般的な健康診断と同等の血液検査が自宅で簡単に受けられます。
    【流れ:申し込みから結果入手まで全部で2週間】
    1. URLにアクセスして住所、氏名、電話、支払い方法などの会員登録を行う。
    2. ②一週間以内に厚生労働省承認の血液検査キット(市価4,980円税抜き、配送料別途)が送られてくる。
    3. ③自分で採血を行い検査会社に送る。検査に必要な血液の量は従来の1/200 の0.065ml で指先にちくりとする程度のごく僅かな量。採血後24時間以内に採取した血液を封筒に入れポストに投函。 この「即時血漿分離技術」がこの自宅検査システムを可能にしたがこの技術は日本を始め欧米で特許を持つ。
    4. ④一週間後に個人のスマホまたはパソコンに検査結果が送られてくるのでパスワードを入力して開き自分で確認出来る。
    スマホdeドッグ解説図  
    ②ポイント(その2)動脈硬化、心筋梗塞、脳梗塞、肝機能の病気のリスクが分かります。(生化学検査14項目に対応)  
    生化学14項目の図   
     ③ポイント(その3)安心と信頼のサービス体制   

    僅か一滴の血液で検査を行う血漿分離技術を確立させた㈱リージャーは2010年創業の日本の会社です。
    検査は板橋総合病院グループのアイル社が行い、ネット配信はKDDIが連携しています。
    既に幾つかの自治体は無料でこのサービスが受けられる制度を打ち出しています。
    将来は癌の予防検診まで行える様、研究開発が進められています。

     

    4.【賃貸】相続空き家控除3千円始動~2016年4月1日より適用

     今、全国には約820万戸の空き家があるそうです。野村総研の予測では現在7軒に1軒の割合が20年も経つと3軒に1軒くらいに増える可能性があるとのことです。

    日本の総住宅数グラフ

     国も空き家の対応に困っています。そのままにしておくと、火事が起こり隣家に燃え移ったり、不審者が滞在したり、不法投棄されたり、防犯上危険だったりします。 従い、国としてはできれば壊して建て直すとか、改修して人に貸すとか、有効活用をして欲しいのが本音です。

     そこで国は平成28年度の税制改正で、所有者が居住していた自宅を売却した場合のみに認められていた「譲渡所得の3000万円特別控除」を空き家の売却にも適用させることに致しました。 これを使えば、3000万円以下の価格で空き家を売却した場合は譲渡税がかからないことになります。 これを「空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除」といいます。

     例えば、今回の特別控除が適用されずに従来どおり空き家戸建を3000万円で売却したとして譲渡税はいくらかかるでしょうか? 計算式は下段に示した通りですが、結論を言いますと今回の特別控除が適用されなければ550万円の譲渡税がかかることになります。 ところが平成28年4月1日以降、後述の条件に合致すれば空き家を売却した場合、譲渡所得税はゼロになります。例を挙げます。お父さんが一人で住んでいて、亡くなって、空き家になって相続した古い戸建を3000万円で売却した場合、この特別控除3000万円を使えば従来かかっていた譲渡税550万円がかからないということです。(細かい条件留意のこと)

    譲渡税の計算式

     税金で550万円の差ですからこれは凄いことです。しかし3000万円の控除枠は非常に大きいので国も対象物件の条件を次項に列記したように非常に厳しく取り決めています。

    1. ①相続開始直前まで被相続人が単身で自宅として利用していた家屋(区分所有建物を除く)及びその敷地の売却(自宅とは被相続人が実際に居住していた戸建て家屋で、単に住民票を移しただけではダメ)
    2. ②売却価格1億円であること。
    3. ③相続発生時から売却時まで継続して空き家状態で何にも利用していないこと。
    4. ④当該家屋は、1981年5月以前に建てられた建物であること。売却する際にその家屋が耐震基準を満たしていなければ次の⑤ないしは⑥を洗濯して処分することが義務付けられています。
    5. ⑤家屋を取り壊して土地だけを売却する。
    6. ⑥耐震改修をしてから売却する。
           

    この特例は、相続開始から3年を経過した年の年末までの売却が対象です。また、相続税を支払って取得した不動産を売却した場合に利用できる「取得費加算の特例」との併用はできません。

    空き家劣化のイラスト

    空き家対策特別措置法

     上述の特例ではなかなか売却しづらいと考えてそのまま空き家にしておくとなると、今度は「空き家対策特別措置法」が登場します。2015年5月26日に全面施行されたこの特措法は厳しい条件になっています。 行政が「特定空き家」と認定すると、家屋の除却や修繕、立木竹の伐採等の措置について所有者に助言、勧告、命令が可能となり、命令に従わなければ、行政が家屋等を強制撤去して費用を所有者に請求する「行政代執行」も可能になります。

     「特定空き家」と認定されるのは、基本は1年以上使用されていない空き家であり、次の様な状況にあると行政が判断した場合です。

    1. ①倒壊危険のおそれ
    2. ②衛生上有害なおそれ(汚物の流出、臭気発生、鼠・ハエ・蚊等の発生)
    3. ③適切管理がなく著しく景観をそこなう(通行人のゴミ不法投棄場所になる可能性も)
    4. ④周辺生活環境保全から不適切(不特定者の侵入、シロアリ大量発生)

     この特措法を税制面からも支援すべく「特定空き家」と認定されて勧告以上の処分が下されると土地の固定資産税が跳ね上がるよう改正されました。元々住宅が建っている土地については固定資産税の特例があり、200㎡までは評価が1/6。 200㎡超は評価が1/3となって税金が計算されています。 税率は1.4%です。例えば200㎡で評価2400万円の土地に自宅が建っていた場合、土地の固定資産税は、2400万円×1/6×1.4%=5.6万円。これが「特定空き家」に認定されると1/6の特例がなくなり 2400万円×1.4%=33・6万円が固定資産税になります。また、同時に都市計画税(税率 0.3%)も上がります。 評価2400万円の土地の場合、固定資産税+都市計画税=1.7% の税率で1/6の軽減がなくなれば年間で34万円も負担が増えることになります。空き家になったからといってすぐに固定資産税が上がったりはしませんが、そのまま放置しておくと行政から「特定空き家」と認定され最終的には固定資産税の負担が増すことは覚えておかれた方が宜しいと思います。当社は空き家対策の実績が色々ございますので是非ご相談下さい。  

    課税標準の特例

    5.トラブル・クレーム対応シリーズ「ゴミのトラブル」

     前々回本誌8号でトラブルクレームの中で頻度が多い「騒音問題」について取り上げさせて頂きました。今号では同様に発生頻度の上位に挙がる「ゴミ問題」についてレポートさせていただきます。

     ゴミに関してのクレームの大半は、カラス等によって散らかされたり、入居者の「未分別や時間外に出す」等のルール破りによるものが原因となっています。 カラスに関しては、ネットや囲いを付けるだけではなく、入居者がきちんとフタをするように指導することが大切です。未分別のゴミ対応として一番効き目があるのは、ゴミを出した本人に対する指導ですが、誰が出したかを追求する方法が問題です。 ゴミ置き場のゴミはプライバシーを探る目的で中を開けるのは問題とされます。

     ゴミ置き場に捨ててあるゴミは、基本的に所有権放棄物であり、管理会社や大家さんが未分別ゴミを調査するのは問題ない、とされていますが、一方でプライバシー権まで放棄していないとの考え方もありますので、やめておいた方がいいでしょう。 未分別と時間外のゴミ出しが続くときの対応は、入居者全員に告知して、正しく出せるまで警告し続けることです。書面を配布するときは、「今後は当番制の掃除や管理費の値上げが有り得ること」、「ルールを守らない方を見かけたら連絡下さい」と監視されている状態を作ること並びに「他の入居者に迷惑が掛かる」という内容を書き込むと効果的です。

     ゴミのトラブルは、ファミリータイプよりも単身向けタイプの方が多く発生します。単身の方は、元々「ゴミを正しく出す」という習慣がないのと、隣近所との接点が少ないので「世間体」を気にする方が少ないからです。それだけに、入居時に「ゴミのルール」を説明するのが重要ですが、説明を受ける人と住む人が違う、という状況もトラブルを生みます。法人契約の担当者や学生のお母さんに、分別方法を説明しただけでは不十分なので、入居者本人に、分別表を使って具体的に説明する必要があります。 「又聞き」では、本人に重要性が伝わらないのです。入居者とカラス以外の原因として通行人等の「投げ込み」があります。これに対しては、囲いをしっかりすることと、投げ込みしにくい雰囲気を作るために注意書きを目立つように貼ったり、ダミーでも良いのでテレビカメラを設置したりする方法も有ります。

    ゴミの投げ込みイラスト

     外国人の入居者がいらっしゃる場合、言葉の問題から「ゴミ出しルール」を説明して理解して貰うのが難しいというご相談を受けるケースがございます。 当社が入居立会いをさせていただくケースでは、埼玉県がネット上で公開し印刷もできる「ゴミ出しルール」の冊子をお配りしておりますのでご参考にして下さい。英語のほか、中国語、韓国語、ポルトガル語の冊子がございます。

     賃貸物件のゴミトラブルを放置しておくと、優良な入居者が退去してしまい、部屋の内見に訪れたお客様の印象も悪く、折角見ていただいても決めて貰えなくなります。ゴミ問題の発生防止と早期解決は重要なテーマです。

    繁忙期から閑散期でも思考は止めずに

     賃貸業界の1年は大きな波があります。1月中旬から4月上旬にかけての忙しさは毎年の恒例です。忙しい繁忙期を終えると、今度は閑散期に入ります。閑散期とは言え、お部屋探しをする人がいなくなるわけではなく、「希望の物件をゆっくり探したい」という方は、繁忙期を外して探しに来ます。 「いいお部屋があれば引っ越したい」という方は、「就職や転勤でこの日までに引っ越したい」という方と違うので、私たちも繁忙期をずらして探すことをお勧めしています。繁忙期と違い、閑散期のお部屋探しはゆっくり検討して頂くだけの時間的余裕がございます。

     さて、ではこの時期に大家さんと管理会社がすべきことは何でしょうか。残念ながら繁忙期に空室が決まらなかったり、3月末に退去があって繁忙期に商品化が間に合わなかったお部屋は、この閑散期での客付けに向けて動き出す必要があります。 また、今は満室でも、閑散期の間に退去があるかも知れませんので、その時の準備を今からしておきましょう。実は、入居者様の立場から見て、繁忙期 と閑散期のお部屋探しが違うように、大 家様の立場から見た繁忙期と閑散期の入居者募集の考え方は違うのです。 前述したように、閑散期に入るとじっくり探す人が多くなるので、そういう人の心を掴むような仕掛けをする必要があります。お部屋探しのお客様の気持ちは、お客様と日々接客している当社の仲介営業や管理担当が一番よく知っていますので、繁忙期に決まらなかった理由や、閑散期にどうしたら決まるかの検討を、是非ご一緒にさせていただきたいと思います。

     お部屋を決めるための工夫は色々ありますが、即効性が必要な繁忙期用と、ゆっくり探している人の目に留まるための閑散期用は少し異なります。繁忙期は、反響に合わせて家賃や礼金・敷金、フリーレントなど条件を細かく見直す。 細かい部分はさておいてとにかくスピード重視でリフォームを完了させるなどの対応が有効なのですが、閑散期はもっと細かい部分の見直しを行う方がよいのです。以下にいくつかの見直し項目を挙げてみます。

    閑散期に見直すべき項目

     原状回復を超えた細かい部分のチェックは、時間のある閑散期にこそ行うべきです。

    • ○クリーニングで取り切れなかった水回りのカビや黒ずみは、コーキングの打ち直しで対処できます。水垢が取りきれない浴室の鏡や水栓金具は思い切って交換を検討しましょう。
    • ○コンセントプレートやスイッチプレートが黄ばんでいたり割れていたりしたら、新品に交換するととても印象が良くなります。低価格で済むので費用対効果が高いリフォームが行えます。
    • ○エントランス周りは、中に入った時に暗く感じる事がありますが、管球の種類を変えるだけで明るくなる場合があります。ポストの周りに不要なチラシが頻繁に溜まっている場合は、シンプルな蓋つきのゴミ箱を設置するのも良いアイデアです。 ポストの号室やネームプレートの塗装が剥げているときは、テプラを貼り直すだけでも綺麗に見えますし、プラスチックのプレートもインターネットショップで安く買えます。エントランスホールに植物や絵を飾ってみたり間接照明を追加するのも、内見時の第一印象アップに繋がります。

     閑散期にゆっくりお部屋を探されるお客様は細かいところもしっかりチェックする方が多いです。既入居者の長期入居維持にも繋がります。この様に閑散期にしか出来ないことも沢山あります。閑散期だからと言って思考は止めずに先ずは出来ることからやっていきましょう。

    6.コンビニ4社のコーヒーを社内有志で飲み比べてみました。(個人の感想です)

    EQの本紹介

    7.資産管理・賃貸経営勉強会<3月13日(日)>は好評のうちに終了しました。

     本紙にてご案内させて頂いた資産管理・賃貸経営勉強会[法人化のメリット・デメリット]は満員の30名の参加者様にお越しいただき好評の内に終了致しました。

    セミナーの様子 参加者様アンケート結果
    • N様(70代女性)今日は二度目の参加でした。前回同様分かり易いお話でまた聞きたいです。色々参考になりました。
    • W様(60代男性)法人化のメリットに意欲がわいたが、もっと以前にやっておけば良かった。
    • E様(60代女性)法人税は少し判っていたが、なるほどと勉強になることが多かった。

    下記要綱にて愛情相続勉強会を開催致します。相続は裾野の広く深い分野ですのでしっかりした知識を身につけて頂く必要がございます。当勉強会は無料でどなたでも応募可能ですが、落ち着いて勉強頂く為に メンバーを固定したく会員登録をお願いしております。今後のセミナー開催予定は下記の通りです。会員登録の上、是非勉強会においでください。ご登録頂いた会員様にはセミナー開催3週間前に開催のご案内を郵送させて頂きます。
    <登録方法:下記いずれかの方法でお名前、住所、電話番号、メールアドレスをご連絡下さい。>

    1. お電話:048-970-0021㈹
    2. e-mail:asakura@0021.to
    3. FAX:048-970-0031


    日時: 2016年4月17日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA
    題目: 相続セミナー③[財産把握とその評価]
    日時: 2016年5月29日(日)14:00~16:00
    場所: 「ほっと越谷」セミナールームA
    題目: 「知っておきたい賃貸経営成功の3か条」

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    あて先:marutsu@0021.to
    Q1 : 今号を①(全く面白くない)②(あまり面白くない)③(普通)④(良)⑤(最良)の5段階で評価するとどうなりますか?
    Q2 : 今後、取り上げて欲しい記事とか全体的なご意見・ご感想があれば教えて下さい。


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    マルヨシ通信 No.10 2016.4

    ページ作成日 2016-04-25

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