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マルヨシ通信No.16 相続とは分割なりマルヨシ通信 No.16 2016.10 | 越谷・北越谷の不動産のことならセンチュリー21マルヨシ

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  • マルヨシ通信No.16 相続とは分割なり2016-10-25

    マルヨシ通信No.16

    1.【哲央の部屋】世界に冠たる日本の紅葉

     日本は地震や台風など自然災害が多いですが、悪いことばかりでなく世界で群を抜く紅葉の国でこれぞ神様の大きなプレゼントだと思います。紅葉が見られる樹木は落葉広葉樹だけで日本は落葉広葉樹が26種類あり、二番目のカナダでさえ13種類なので複数の色彩のコントラストが美しく、多彩で情緒豊かな景観を作り出しています。 シャンソンの「枯葉」という有名な歌で情景が思い起こされるように、パリを始め欧州の紅葉は「黄」を主体とした単色で広がりがありません。かつて地球は、何回も氷河期を繰り返しました。その時に、北米大陸や欧州では氷河のため落葉広葉樹が死滅したそうです。然しながら日本列島では、暖かい海岸線や内陸部の起伏に富んだ地形に守られて、 広葉樹が生き延びました。日本の山と海と寒暖の差や肥沃な土壌などが奇跡と言われる世界一美しい日本の紅葉を作り出しました。

     これから紅葉を愛でる行楽のシーズンです。私が過去訪れて感激し、再訪したいと思う紅葉の名所を5ヶ所紹介させて頂きます。皆様のご参考になれば幸いです。

    これだけの彩色は日本だけです。

    京都清水寺
    夜間特別参拝は例年11月中旬~12月上旬。ライトアップされた夜の紅葉は幻想的で気分が紅葉。

    北海道・大雪山の主峰「旭岳」
    日本一早いと言われる紅葉時期。見ごろは9月中旬~下旬。標高2,291メートルを誇り、日本百名山のひとつ。ロープウェイで標高約1,600mまでいける。

    青森・秋田県 十和田湖
    紅葉の見頃時期は10月中旬~10月下旬。水面の表協400m最大深度327mで湖水が澄み切っている。

    青森県 白神山地
    プチ原生林の中にある紅葉と滝のコントラストが絶妙。世界遺産に認定されている。

    栃木県・中禅寺湖と華厳の滝
    見頃は、10月上旬~11月上旬 標高1,269m 日光国立公園の中に位置しており樹木の種類が豊富。

    2.【スタッフ紹介】私のはまっているコト、凝っているモノ、紹介したいもの

     ここで紹介する事項はすべて個人の感想であり、製品や内容を保証するものではございません。

    下田 和弘(経営企画部)

     先日、子供連れの友人同士で久しぶりに会うことになりました。従来はファミレスに集合し、数時間お喋りをして解散という形でした。長時間いても子供が飽きなくて、ゆったりと会話が出来る場所を探していたら、カラオケルームにたどり着きました。今回私が選んだカラオケルームは個室の中にキッズスペースが付いていて、子供が勝手に出て行ってしまうことがありません。キッズスペースも子供3人で遊ぶには十分な広さがあります。受付に行くと幾つもおもちゃを出して貰えるので、手ぶらで行っても大丈夫です。またテレビとDVDもあるので、アニメ映画を流しておけばおとなしく見ていてくれます。大人たちは目の届く範囲に子供たちがいて、安心出来ますし騒がしくても周りに気兼ねする必要もありません。勿論、 飲食も出来るので今後子供連れで友達と会うのにカラオケルームを選択肢の一つに加えたら如何と思い紹介させて頂きました。

    神原 里都子(売買仲介部)

     私が今ハマっていることはアクセサリー作りです。きっかけは市販品には自分が身に着けたいと思うものがなかったからです。 それは髪を結ぶヘアゴムだったのですが、試しに自分で作ってみたら思った以上に楽しくもっと色々作ってみたくなって挑戦しているうちにすっかり虜になってしまいました。写真の左腕にはめた白っぽいバンドがヘアゴム(ヘアタイ)です。

     自分で作るようになると、ハンドメイド全般に興味がわいて、サイトを利用したりイベントに出掛けたり、作るだけではない楽しみも増えて、趣味の範囲が倍になりました。

     手作りの良さは、既製品にはない繊細さや温かみです。同じものを作っても全く同じものはできないところに魅力を感じます。 誰かが手作りした作品を見ると、作り方や材料等を考えてワクワクしてしまいます。 これから更に試行錯誤しながら、魅力的なオリジナル作品を作っていきたいと思っています。

    佐藤 里美(賃貸仲介部)

     私が今ハマっている事は『あみぐるみ』です。あみぐるみとは毛糸を編んでつなぎ合わせ、中に綿を詰めてぬいぐるみのように立体的に仕上げた、言わば毛糸でできたぬいぐるみです。

     私の母は編み物が大好きで幼い頃セーターや帽子などをよく作ってくれました。編みあがっていく様子を横で眺めながら、私も自然と毛糸を手に取って編み物をするようになりました。棒針を使った棒編みは簡単そうに見えてなかなか難しく、いつも挫折してしまうので、カギ針しかできませんが、コースターやドイリー(模様の入った花瓶敷き)なども作ります。

     子供が生まれてからは『いつかあみぐるみを作ってあげたい』という思いがありまして、初めて挑戦しました。ハロウィンの季節なのでかぼちゃのお化けを作ろうとしましたが見本と違った仕上りになりちょっと残念ですが、子供 が喜んでくれたのでヨシとします!再度、挑戦して今度こそ納得行く作品を作ります。

    3.借地法と賃貸借契約の更新

    Q.アパートを貸している大家ですが、事情があって2年後に必ず退去をして貰える賃貸借契約を結びたいのですが可能でしょうか?

    A.従来は「正当な」事由」がなければ賃貸人(貸主)から契約の更新拒絶や解約の申し入れは出来ませんでした。しかし2000年3月1日より「定期建物賃貸借契約」(略して定期借家法)が施行され、 契約で定めた期間が、満了することにより更新する事なく、確定的に賃貸借を終了させる事が出来るようになりました。

    従来の借家契約と定期借家契約の比較を下記の表にまとめてみましたのでご覧いただきたいと思います。併せて留意点をあげました。

    1. ①定期借家契約は公正証書によるなど書面によって契約する
    2. ②貸主は借主に対して、系やう更新はなく期間の満了をもって契約が終了することを、契約書とは別に予め書面を交付して説明しなければならない。(借地借家法第38条第2項)
    3. ③定期借家契約において契約期間が一年以上の場合は、貸主は期間満了の一年前から6ヶ月前までの間(「通知期間」と言う) に、借主に契約が終了する事を通知する必要があります。勿論、当事者同士の合意があれば引き続き再契約した上で建物の賃貸使用は可能になる。
    4. ④2000年3月1日の定期借家制度導入前に締結された賃貸住宅契約は、借主と賃貸住宅が同一の場合は借主保護の観点から当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。

    4.相続とは分割なり

    被相続人(お亡くなりになった方)の相続財産の中に自宅や経営をしていた工場等の不動産がある場合、不動産は預貯金のようにきっちりと分割するのが困難なため、非常に高い確率で遺産分割協議が難航します。 そのため、相続財産として取り扱いの難しい不動産についてよく知っておく必要があります。

    不動産の分割方法について

     遺産が自宅しかなく且つ相続人が複数人いる場合の自宅の分け方には大きく分けて自宅を 残すか、売却するかという選択を前提に次の4つの方法があります。

    相続人間の遺産分割協議成立が鍵です。

    ②不動産評価の基準時について

     遺産分割の際に遺産を相続開始時に溯って評価するとなると、遺産の評価の変動を無視せざるを得ないこととなり、相続人間に不公平な結果をもたらす可能性が高いことから、実務的には遺産分割時を遺産評価の基準時とします。例えば遺産として不動産と株式があるとして、相続開始時には共に1000万円と評価されていた場合、相続開始時を基準とすれば、不動産を相続しても株式を相続しても同じく1000万円の価値を取得することになります。

     しかし、遺産分割がなかなか行われず、実際に遺産分割する段階で不動産は値下がりして800万円になっていたとすれば、不動産を相続した者は200万円の交換価値を失います。一方、株式は値上がりして1200万円になっていたとすれば、株式を取得した者は200万円の追加価値を取得することになります。これでは不公平になるので、具体的な遺産分割に関しては「遺産分割時」を基準にすることが決められています。もっとも相続人全員の合意があれば相続発生時を遺産分割基準時にする事も可能です。

    ③相続開始後の不動産賃料の帰属

     相続開始から遺産分割確定までの不動産賃料の帰属について相続開始後から遺産分割確定前の賃料債権は誰のものかという点について最高裁の判例があります。(最高裁平成17年9月8日判決)最高裁は、次のように判断しています。

    ①相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生じる賃料債権は、遺産とは別個の財産であって、各共同相続人がその分割に応じて分割独裁権として確定的に取得する。

    ②各共同相続人が相続分に応じて賃料債権を確定的に取得することは、後になされた遺産分割の遡及効果による影響を受けない。つまり、相続開始後、遺産分割協議成立前までの賃料債権については遺産分割協議で当該不動産を取得したとしても、当然に取得者に帰属する訳ではなく、遺産分割協議の対象となる「遺産とは別個の財産」であり、当然にそれぞれの相続人に確定的に帰属するということになります。

         

    ④遺産分割には遺言が有効

         

    相続人がもめそうな場合には、遺言書を作成しておくことをおすすめします。遺産は法定相続分に従って相続することが原則ですが、遺言書があればこの法定相続分に従わず、たとえば長男にだけ多くの資産を遺すこともできます。また、誰にどの資産を遺すのかを特定できるので、「会社は長男に継がせたい」ので長男には事業用不動産を、「老後の面倒をみてくれた長女にはこの自宅に住んでもらいたい」ので長女には自宅の不動産を遺すなど、被相続人の遺志を尊重することができます。

    また、相続開始時から遺産分割確定までの不動産賃料についても、相続人の一人に賃貸不動産を相続させる遺言があるときは、被相続人の死亡時に直ちにその相続人が不動産を取得することになり、被相続人の死亡時からの相続人が賃貸人になり、被相続人の死亡時以降に発生する賃料は全てその相続人のものとなります。相続人以外の者に賃貸不動産を遺贈する遺言があるときも、被相続人の死亡時に直ちに受遺者が不動産を取得することになり、被相続人の死亡以降に発生する賃料は全て受遺者のものになります。

    最後に遺言書がないと、相続の際に遺産分割協議が必要となり、相続人同士の話し合いにおいて争いが生じやすくなります。協議がまとまらなければいつまで経っても相続財産を分けることができません。親族間の争いを避けるために「遺言書」を作成しておくことをお勧め致します。

     

    5.不動産登記簿を知ろう

    今号は普段あまり話題にならないものの、一度知っておくと有益な不動産登記簿について取り上げます。

    不動産登記簿の構成

     不動産登記簿は、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。表題部にはその不動産の物理的概要、甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外に関する事項が記載されています。2008年に全国の登記所の登記簿がコンピューター化され、現在では、従来の不動産登記簿謄本に代えて「登記事項証明書」が交付されます。 この証明書の内容構成は従来の不動産登記簿謄本と同じです。最近では不動産登記簿といえば電子化された登記事項証明書を指しますので本誌での説明も電子化された「登記事項証明書」をベースに行います。

     不動産登記簿はその不動産が存在する法務局あるいはその出張所(登記所)で誰でも所定の手数料を納付して取得出来ます。一昔前は登記簿一枚の閲覧の為に法務局に出向いておりましたが、最近は利用者登録をすれば下欄左に記載した内容は全てインターネットで瞬時に入手出来るので随分便利になりました。

    登記簿の所有者と真の所有者とは

     不動産を購入する際の重要事項の説明書には、「売主の表示と登記簿上の所有者」という項目があります。なぜ、このような項目があるかというと、実は「売主」と「登記簿上の所有者」が異なる場合があるのです。なぜ、このようなことが起きるのでしょうか?

     「表示に関する登記」は不動産の所有者に義務づけられています。例えば、土地の利用方法が変わって、畑から宅地に変わった場合や、建物を新築した場合、あるいは増築した場合など、対象不動産の物理的概要が変更された場合、所有者は1ヶ月以内に表示の登記を申請しなければなりません。(違反の場合の過料は10万円)

     「表示の登記」が義務付けられているのに対し、所有者等が記載されている「権利の登記」は任意です。つまり、その不動産を購入したり、相続などで取得した人は「所有権」の登記をしてもしなくてもいいということになります。このように、権利の登記は任意であり、登記しようがしまいが購入した人、取得した人の自由なので、本当の所有者と登記簿上の所有者が一致していない場合があるのです。

     確かに理屈の上では売主と登記簿上の所有者とが違うことが分りましたが、本当にこのようなことがあるのでしょうか? また、この様な場合、安全に購入する為にはどういう注意が必要が必要でしょうか?

    買主の立場で登記簿のここを確認せよ

     

    売主と登記簿上の所有者が異なる場合、買主は迷惑をこうむります。売主は物件を売るに売れません。売買契約締結にあたり最低限次のようなケースがないかを登記事項証明書を見て確認しておくべきです。

    ①相続不動産ででうっかり登記名義を変更していないケース。時々誤解される方がいらっしゃいますが、おじいさんあるいはお父さんが亡くなったからといって、法務局が自動的に名義の変更をしてくれる訳ではありません。 遺言書または分割協議書などにより相続人は誰かを証明する書類を添付して法務局に申請しなければ、名義はずっとおじいさんのままになってしまいます。相続登記をしないと売却できません。買主は売主と所有者が一致していることを必ず確認しておくべきです。

    ②不動産登記証明書の「乙区」欄に記載された抵当権などの抹消手続きが完了していないケース。「乙区」には主に、抵当権、根抵当権、賃借権などが記載(=登記)されます。実務上は抵当権が設定された不動産の売買契約締結は可能です。 これは多くのケースで売主は借入金返済の資金源として自らの手持ち資金が足りなければ買主から受取る「売買代金」を充当するからです。実務としては事前に売買代金を借入金返済に充当することを金融機関に了承してもらい抵当権の抹消と買主の所有権移転登記を同日に行います。リスク回避のために同日が原則です。

    ③実際の売買契約締結、抹消手続き、代金決済については当社のような不動産仲介会社がお世話させて頂きますので詳細をお知りになる必要はございません。但し、読者の皆様が買主、売主いずれの立場になる場合でも、高額な不動産のお取引の前に不動産登記簿について最低限の知識をお持ちになることは良いことだと思います。契約の合意段階で手付金を払う前に当該不動産 の登記事項証明書を取り寄せて確認しておくことをお勧めします。当社でも売買仲介営業マンの新人教育は登記簿を読み込むことから始めています。

    秋の行楽シーズンを駆け抜ける
    乗りたいリゾート列車ベスト3

    ①現美新幹線

    越後湯沢⇒新潟(50分)

    世界最速210km/hの走る美術館、黒い車体で人気

    ①富士ビュー特急

    大月⇒河口湖(45分)

    富士山に一番近い鉄道

    スイーツ食プランあり

    ①伊豆クレイル

    小田原⇒伊豆急下田(150分)

    今夏デビューしたばかり

    土日祝日のみ運行。リッチな昼食プランあり

    7.今後の勉強会の開催予定

    8月28日(日)2本立てで下記勉強会を開催

     午前 第三期生向け①「相続と遺言の基礎知識」

     午後 第二期生向け⑤「相続発生後の対策」

         今回初めて会場の関係で一日に2本の勉強会を開催させていただきました。通常、日曜日の午前中は皆様がご自宅でゆっくりされたり、所用を済ませる為に催事には適さない時間だと言われております。
    それにも関わらず多くの参加者様にお集まりいただき、主催者として申し訳なさと感謝の両方の気持ちを持つことになりました。有難うございました。

    写真は8/28午後開催の第二期生セミナー

    <お知らせ>
    「愛情相続勉強会第3期生」と「資産管理勉強会第2期生」の会員を募集中です。(いずれの勉強会も無料です)
    下記いずれかの方法で事務局に住所、氏名、電話、メールアドレスをご連絡下さい。
    • ①電話 048-970-0021
    • ②e-Mail seminar@0021.to
    • ③FAX: 048-970-0031
    日時: 2016年11月12日(日)14:00~16:00
    題目: 資産管理セミナー3回シリーズの第1回
    「知っておきたい賃貸経営成功の3ヶ条」
    沈滞住宅オーナー様対象。3回シリーズで2か月ごとに開催します。
    楽しく有益な勉強会ですので是非ご参加ください。

    <相続勉強会スケジュール>

    10月は下記2つの相続勉強会を開催予定です。第2期生は既に定員に達しましたので会員募集を終了させていただきました。現在3期生を募集中です。

    1. (1)2016年10月23日(日)14:00~16:00 2期生⑥「生命保険を活用した相続対策」
    2. (2)2016年12月4日(日)14:00~16:00 3期生③「財産把握とその評価」

    マルヨシ通信の読者の皆様の貴重なご意見・感想をメールでお寄せ下さい。
    あて先:marutsu@0021.to
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    マルヨシ通信 No.16 2016.10

    ページ作成日 2016-10-25

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